《綿陽城區(qū)城市商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》和《綿陽城區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》已于近日由市政府辦公室印發(fā)。近日，市住建委就樓市監(jiān)管新政召開新聞發(fā)布會。記者會上獲悉，兩大規(guī)范性文件將于4月22日正式實(shí)施，涉及新的商品房預(yù)售管理規(guī)定的變化、監(jiān)管主體的調(diào)整，明確了企業(yè)的禁止行為、預(yù)售資金監(jiān)管等多方面內(nèi)容，從提高房地產(chǎn)市場監(jiān)管水平，切實(shí)維護(hù)購房群眾和企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面加大頂層設(shè)計和制度剛性保障。
1商品房預(yù)售“門檻”提高 交付中間期限縮短
《實(shí)施細(xì)則》共5章32條，明確了辦理預(yù)售的條件、應(yīng)提交的資料、辦理程序，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的銷售行為以及售樓場所公示等進(jìn)行了規(guī)范，同時明確了屬地政府和相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在起草新政過程中，我市通過召開座談會、書面征求意見等多種方式，廣泛征求企業(yè)、銀行、行業(yè)協(xié)會、屬地政府、市級相關(guān)部門意見建議，采納合理化建議并經(jīng)數(shù)十次修改后，形成報送市政府審定的送審稿，經(jīng)市政府第115次常務(wù)會審議通過。
值得注意的是，監(jiān)管新政提高了辦理商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度要求。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，過去我市辦理商品房預(yù)售的條件是地上7層及以上商品房完成“地上3層”，6層及以下的達(dá)到主體封頂。2020年新冠肺炎疫情發(fā)生后，為支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，將預(yù)售許可形象進(jìn)度調(diào)整為“正負(fù)零”。預(yù)售新政實(shí)施后對形象進(jìn)度的要求是：地上7層及以上商品房完成地上規(guī)劃層數(shù)的1/3且不少于7層(6層及以下的未調(diào)整，仍然是達(dá)到主體封頂)。
“對商品房形象進(jìn)度適度提高，縮短了房屋銷售至交付的中間期限，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)‘高杠桿’‘高周轉(zhuǎn)’帶來的風(fēng)險。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
提高預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，商品房上市量一定程度上會減少，是否會出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求的局面?
“新的預(yù)售管理規(guī)定4月22日起正式實(shí)施后，商品房上市量會出現(xiàn)短暫減少的情況，但不會對市場造成較大的影響。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前辦理預(yù)售許可形象進(jìn)度要求仍執(zhí)行疫情期間的政策，商品房上市較快，有充足的庫存保障市場需求。新政實(shí)施后，商品房上市量短暫減少，消化周期縮短，仍會處于合理區(qū)間。
記者了解到，截至3月底，綿陽城區(qū)商品住房庫存面積約230多萬平方米，消化周期8個月。到新政實(shí)施前還有一批房產(chǎn)項(xiàng)目將上市，預(yù)計消化周期將在9至10個月之間。
2預(yù)售資金分類監(jiān)管 主體由銀行變?yōu)檎?/p>
“以前，預(yù)售資金由銀行監(jiān)管，現(xiàn)在，我們把保障預(yù)售資金優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)、交付、辦證作為監(jiān)管的目標(biāo)，政府機(jī)構(gòu)成為監(jiān)管主體之一。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道，《監(jiān)管辦法》將預(yù)售資金分為建設(shè)資金、應(yīng)預(yù)繳的稅款、抵押土地贖回資金3部分，按照性質(zhì)不同實(shí)行分類監(jiān)管。其中，建設(shè)資金的監(jiān)管主體由原來的商業(yè)銀行調(diào)整為政府機(jī)構(gòu)(區(qū)、園區(qū)住建部門);應(yīng)繳納稅款和抵押土地贖回資金，由監(jiān)管銀行監(jiān)管。
記者發(fā)布會上獲悉，所有購房款都必須進(jìn)入監(jiān)管賬戶，實(shí)行“專戶歸集”，同時預(yù)售資金使用實(shí)行定向撥付。
《監(jiān)管辦法》規(guī)定：“簽訂監(jiān)管協(xié)議前，開發(fā)企業(yè)須通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行報備該項(xiàng)目建設(shè)及土地抵押借款等相關(guān)合同，作為預(yù)售資金申請使用審核、撥付的依據(jù)。”預(yù)售資金使用時，直接按合同約定撥付給與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的第三方企業(yè)，及土地抵押、稅收征收機(jī)關(guān)與開發(fā)企業(yè)約定的繳稅、還款賬戶，避免資金被挪用。
3購房時要有法律意識 留存好相關(guān)證據(jù)
市住建委相關(guān)人士告訴記者，《實(shí)施細(xì)則》增加了“購房人書面簽字確認(rèn)知曉企業(yè)公示內(nèi)容”的措施，以提醒購房人在購房前做好“功課”，全面認(rèn)真了解掌握情況，對自己購房的民事行為負(fù)責(zé)，避免合法權(quán)益受損。
據(jù)介紹，購房人在購房過程中，以及簽訂相關(guān)協(xié)議、合同前，重點(diǎn)做到的：
1.確定擬購買商品房所在的樓棟是否取得了《預(yù)售許可證》;
2.企業(yè)公示信息是否已全部了解，要在確實(shí)知曉企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容后，再“書面簽字確認(rèn)知曉”，對書面簽字確認(rèn)知曉的行為負(fù)責(zé);
3.了解銷售人員和代理機(jī)構(gòu)信息。實(shí)行商品房銷售人員持證上崗掛牌服務(wù)制度,接受社會監(jiān)督。
4.查看企業(yè)是否公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息。
5.購房過程中一定要有法律意識，要留存好相關(guān)證據(jù)。這是行業(yè)主管部門調(diào)查的重要依據(jù)。
6.購房人購房過程中注意認(rèn)真查看購房合同和相關(guān)協(xié)議內(nèi)容。（綿陽日報社融媒體記者 蘭建春）
編輯：郭成
