臨近歲末，多地樓盤開啟更大力度的打折促銷活動(dòng)，以求盡快回籠資金，這引發(fā)了部分前期購房業(yè)主的不滿。
對此，不同城市的相關(guān)政府部門給出了態(tài)度截然不同的回應(yīng)，基本分為兩派——
有政府部門近期已表態(tài)不會(huì)干預(yù)樓盤的價(jià)格自主調(diào)整行為，也有部分城市的政府部門仍表示，會(huì)約談房企以避免其降價(jià)行為擾亂市場秩序。
實(shí)際上，從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價(jià)促進(jìn)銷售量，而不少地方政府則會(huì)通過一紙“限跌令”來穩(wěn)住市場價(jià)格。
現(xiàn)在一個(gè)明顯的變化是，地方政府對于新房降價(jià)的限制在放開，有專家對第一財(cái)經(jīng)表示，部分地方的“限跌令”早就扛不住了，房企為了清倉回籠資金，會(huì)操作各種名目偷偷降價(jià)，規(guī)避“限跌令”。而“限跌令”的逐步取消，則一定程度上有利于市場恢復(fù)流動(dòng)性。
兩種選擇
近一個(gè)月來，多個(gè)熱點(diǎn)城市的新建商品房開始新一輪降價(jià)，引發(fā)部分已購房業(yè)主的不滿與投訴。
第一財(cái)經(jīng)記者在蘇州市政府主辦的“寒山聞鐘”論壇上看到，近期有網(wǎng)友投訴稱，蘇州相城區(qū)的保利云上流光項(xiàng)目降價(jià)幅度原本在8折，此后直接降至75折，總價(jià)從220余萬降至210萬元上下，“在不到兩個(gè)月里，就降價(jià)十幾、二十萬”。該網(wǎng)友還質(zhì)疑，期房樓盤短期內(nèi)有如此大幅度的降價(jià)行為，可能會(huì)影響后面的交付質(zhì)量。
對于該條投訴，蘇州相城區(qū)市場監(jiān)督管理局八分局回應(yīng)稱：“單純的打折促銷行為不違反《中華人民共和國價(jià)格法》有關(guān)規(guī)定。”
在人民網(wǎng)主辦的“領(lǐng)導(dǎo)留言板”論壇上，類似的投訴也有不少。
廣東惠州就有網(wǎng)友在“領(lǐng)導(dǎo)留言板”上表示：“大亞灣新房開發(fā)商惡意降價(jià)，市場完全亂了，只會(huì)更滯銷。”該網(wǎng)友稱，過去大亞灣新房限價(jià)是在備案價(jià)基礎(chǔ)上的上浮與下浮都不得超過10%，團(tuán)購價(jià)折扣不得比8折更低，但后來不少樓盤搞價(jià)格競爭，市場出現(xiàn)七折甚至更低的折扣。“老業(yè)主買房子時(shí)利率高得離譜，利息總額比現(xiàn)在買的要多幾十萬元，無處訴苦，還沒收房，房價(jià)又虧了幾十萬。”
對于這名網(wǎng)友的訴苦之言，惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房管局于今年11月回復(fù)稱：“降價(jià)銷售的問題，屬市場自主調(diào)整事項(xiàng)，由開發(fā)商企業(yè)根據(jù)市場因素的影響自主確定。關(guān)于優(yōu)惠補(bǔ)償、退房退款的問題，我局建議您可根據(jù)雙方所簽協(xié)議與開發(fā)企業(yè)協(xié)商，若協(xié)商不成可通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。”
從上述回應(yīng)來看，蘇州相城區(qū)和惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的相關(guān)部門態(tài)度都是“把市場的交還給市場”，政府部門不再對新房定價(jià)進(jìn)行過多干預(yù)。
不過，其他地方政府部門卻有不同回應(yīng)。
比如，今年11月11日，浙江嘉興一位購房者在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴稱，當(dāng)?shù)氐淖吭叫沐啡A府大幅降價(jià)，開發(fā)商借“雙十一”名義大幅降價(jià)促銷，用內(nèi)部員工自購房名額、工抵房等由頭，給予買家現(xiàn)金20萬元的巨額優(yōu)惠，“嚴(yán)重?cái)_亂了新房市場，損害了前期購房者利益”。
嘉興市秀洲區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對這名網(wǎng)友回應(yīng)稱：關(guān)于該情況，我局已會(huì)同屬地政府對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了約談，要求企業(yè)避免出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)_亂新房銷售市場的行為，同時(shí)我局會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)該項(xiàng)目質(zhì)量及資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目正常。
今年11月22日、11月24日，在四川省網(wǎng)上群眾工作平臺(tái)有多位成都市民反映，成都東部新區(qū)保利中糧湖光錦云項(xiàng)目“惡意降價(jià)擾亂市場”，項(xiàng)目拿證價(jià)格1.5萬-1.7萬元/平方米，后來卻以9000元/平方米的均價(jià)銷售，降幅超過40%。
成都東部新區(qū)管委會(huì)隨即回應(yīng)稱，該區(qū)公共服務(wù)局對情況進(jìn)行了核實(shí)處理，湖光錦云項(xiàng)目由于價(jià)格波動(dòng)過大，涉嫌擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序，暫無法辦理網(wǎng)簽備案。
20余城曾發(fā)布“限跌令”
部分城市開始放寬對新房的“限跌”要求，是近期出現(xiàn)的新動(dòng)向。
從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多樓盤曾試圖通過降價(jià)促進(jìn)銷售量，卻等來地方政府一紙“限跌令”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、江蘇江陰、湖南株洲等22個(gè)地市（或區(qū)）曾發(fā)布過相關(guān)規(guī)定，要求新建商品房不得隨意降價(jià)銷售。
比如，在2022年6月，福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)多部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范實(shí)驗(yàn)區(qū)商品房銷售市場秩序的通知》，其中提到各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得超出備案價(jià)格上下幅度的15%，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽備案。
還有城市的限跌幅度更少，僅為備案價(jià)下浮5%。2023年3月底，合肥市人民政府在“領(lǐng)導(dǎo)留言板”回復(fù)購房者時(shí)稱：根據(jù)《價(jià)格法》《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)安徽省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則的通知》及合肥市政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，政府價(jià)格管理部門不直接核定商品房價(jià)格。企業(yè)按照“一房一價(jià)”備案，需按備案價(jià)格進(jìn)行公示并對外銷售。商品住宅實(shí)際銷售價(jià)格下浮范圍不得超過備案價(jià)格的5%，超過5%的，需要通過“房價(jià)網(wǎng)上備案系統(tǒng)”重新申請辦理價(jià)格變更手續(xù)。
當(dāng)時(shí)，對于當(dāng)?shù)匾粋€(gè)大幅降價(jià)的樓盤，合肥市肥西縣發(fā)改委責(zé)令該公司暫停降價(jià)銷售，必須在重新申請價(jià)格變更手續(xù)后，才能再上市銷售。
最近引領(lǐng)“放寬新房價(jià)格限制”新風(fēng)向的蘇州，就在半年多前，還發(fā)生過降價(jià)樓盤被處罰事件，一度引發(fā)熱議。
今年5月，蘇州昆山兩個(gè)樓盤——夢之悅花園項(xiàng)目、尚濱花園項(xiàng)目，因“擅自大幅度降價(jià)銷售”，而被昆山地方政府部門處罰，兩項(xiàng)目被要求立即整改，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)簽，“不良行為”被記入年度誠信檔案。
專家：取消“限跌令”有利于市場流動(dòng)性
“‘限跌’還是‘保價(jià)’，這是一場艱難的多方博弈。”一大型房企華東區(qū)域公司資深人士對第一財(cái)經(jīng)記者表示。
該人士表示，許多干得久一些的地產(chǎn)人都經(jīng)歷過房地產(chǎn)漲價(jià)周期，那時(shí)候賣房很輕松，客戶自己會(huì)上門，營銷部門還要出臺(tái)各種規(guī)則對客戶進(jìn)行篩選。他認(rèn)為，地產(chǎn)項(xiàng)目最終走到大幅降價(jià)促銷這一步，必然是無奈之舉，“項(xiàng)目可能已經(jīng)面臨長期滯銷，或者是集團(tuán)方面資金出現(xiàn)困難，下達(dá)了迅速去庫存、回籠資金的指令，這是市場差與房企資金鏈出問題疊加后的效應(yīng)”。
“一般來說，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，幾家同時(shí)在售的項(xiàng)目互為競品，這種市場環(huán)境下，率先降價(jià)的有可能就先跑量，把區(qū)域內(nèi)有購房意向的客戶都吸走，剩下的幾個(gè)項(xiàng)目非常難做，端著不降價(jià)基本沒銷路，跟風(fēng)降價(jià)的話，市場氛圍更差，惡性循環(huán)。”他說道。
對于部分地方開始不再限制房企降價(jià)，他認(rèn)為過去大多數(shù)地方政府都有“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的想法，因此會(huì)控制新房價(jià)格保持穩(wěn)定，不過若“限跌令”實(shí)施已久，市場卻未見好轉(zhuǎn)，地方政府會(huì)考慮把價(jià)格重新交給市場來調(diào)控。
對于放寬新房價(jià)格限制，一名蘇州的一線房企銷售人員對記者表示：“最先大幅降價(jià)的都是那種剛需樓盤，客戶對價(jià)格很敏感，降價(jià)策略對于他們走量是較為有效的。但是對于改善型樓盤來說，價(jià)格難降，降價(jià)就意味著降標(biāo)，所以品質(zhì)樓盤在這種環(huán)境下的處境是比較尷尬的。”
該人士表示，據(jù)她所知有些房企到年底面臨嚴(yán)重的資金周轉(zhuǎn)問題，通知子公司要盡快清倉回籠資金，那除了降價(jià)也沒有更好的辦法。
中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過去雖有很多地方出臺(tái)“限跌令”，但時(shí)間長了以后，大家發(fā)現(xiàn)“限跌令”不能真正控制房企的降價(jià)行為。“比如有地方政府規(guī)定樓盤打折幅度不超過備案價(jià)15%，房企在實(shí)際操作中雖然號稱不打折，卻有很多其他名目，比如送幾年物業(yè)管理費(fèi)、送車位，甚至還有房企送黃金、送現(xiàn)金，限跌令其實(shí)早已‘名存實(shí)亡’。”
對于很多已購房業(yè)主投訴房企大幅降價(jià)的行為，盧文曦認(rèn)為，購房者需要有契約精神，也要對自己的投資行為負(fù)責(zé)。
“購房后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房價(jià)跌了，要求政府不讓開發(fā)商降價(jià)，這種要求是不合理的。地方政府保護(hù)購房者權(quán)益，應(yīng)體現(xiàn)在督促房企保證房子按質(zhì)按期交付，而不是去限制價(jià)格。”盧文曦對第一財(cái)經(jīng)記者說道。
他認(rèn)為，許多地方政府之所以放開對新房價(jià)格的限制，是為了保住房地產(chǎn)市場流動(dòng)性。“如果一味限制房企降價(jià)，市場完全沒有流動(dòng)性、完全僵住，反而會(huì)帶來更多問題與矛盾，所以現(xiàn)階段還是要讓市場發(fā)揮它的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，讓交易量爬升起來，房地產(chǎn)銷售端才有恢復(fù)的可能性。”
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