最高法和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布典型案例，為老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯提供規(guī)則指引——
依法妥善化解鄰里糾紛（法治頭條）
記者 魏哲哲
隨著人民群眾對美好生活的需求不斷提升，老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯成為廣大城市家庭，尤其是有老年人、嬰幼兒、殘疾人家庭的迫切需求。
“截至2023年10月，全國老舊小區(qū)既有住宅已累計加裝電梯近10萬部，但加裝電梯仍是老舊小區(qū)改造中群眾反映強烈的難點問題。”最高人民法院民一庭庭長陳宜芳介紹，在電梯加裝和使用過程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產(chǎn)生糾紛。
近日，最高人民法院和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例，從不同角度闡釋了老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的規(guī)則，為人民法院和行政主管部門提供司法和執(zhí)法指引，為小區(qū)業(yè)主提供行為指引。
搭建聽證平臺，形成加裝共識
“有了電梯，老人孩子出門就更方便了！”家住浙江杭州市上城區(qū)未央村11號6樓的戴女士經(jīng)常抱著幾個月大的外孫女到樓下遛彎，單元樓加裝電梯后，她上下樓輕松了很多。但此前達成加裝電梯共識的過程并不容易，為此項目曾被擱置了4年之久。
原來，未央村11號共有7層14戶，70歲以上老人就有20多人，加裝電梯需求迫切。2018年，有業(yè)主申請加裝電梯，但遭到了低樓層住戶的反對。“低樓層住戶擔心加梯會帶來噪聲、采光等方面的問題，導(dǎo)致自身權(quán)益受損，同時對建筑結(jié)構(gòu)安全也有一定的擔憂。”杭州市住保房管局安全中心副主任沈春芽介紹，從2018年到2021年，社區(qū)和街道多次協(xié)調(diào)無果，加梯項目就此擱置。
2021年7月，根據(jù)單元樓部分業(yè)主的再次申請，未央村11號所屬的街道舉行了加裝電梯公開聽證會。“聽證會邀請了資深律師、調(diào)解員、工程技術(shù)和特種設(shè)備專家以及民情議事員等組成聽證團，共同參與項目調(diào)解。”沈春芽說，聽證會申請方和被申請方業(yè)主均委托公益律師代理參與聽證，確保聽證公開、透明、公正。
一場加梯聽證會，解開了死結(jié)，推進了民意統(tǒng)一。“針對我們關(guān)心的采光、通風、噪聲、安全等問題，聽證團專家根據(jù)前期專業(yè)評估現(xiàn)場作出解答，打消了我們的顧慮。”居民李某說。經(jīng)過近一個小時的公開聽證，雙方充分發(fā)表意見并聽取專家建議，最終，雙方達成一致意見，低樓層住戶同意加裝電梯。
當前，居民對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯呼聲很高，但各地實施難度不小，容易產(chǎn)生鄰里糾紛。“加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，是應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，根據(jù)民法典規(guī)定，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”陳宜芳介紹，加裝電梯高、低樓層的矛盾，涉及建筑物共有部分和專有部分物權(quán)問題，利益不容易平衡，居民達成共識不易。
如何妥善化解鄰里糾紛，為老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯提供有力法治保障？近年來，最高人民法院與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強協(xié)作，通過共同建立“總對總”在線訴調(diào)對接機制、發(fā)出和辦理司法建議等方式共促多元解紛，形成法治合力。“人民法院堅持法治與自治相結(jié)合，充分利用基層群眾自治性組織、公益組織等社會力量在化解糾紛中的作用，引導(dǎo)人民群眾協(xié)商解決糾紛，通過充分釋法說理、溝通交流，將糾紛解決在基層、化解于萌芽，實現(xiàn)了訴源治理的良好效果。”最高人民法院民一庭副庭長吳景麗說。
彰顯行為規(guī)則，保障有序施工
四川成都市武侯區(qū)某小區(qū)某單元全部業(yè)主都同意給單元樓增設(shè)電梯，也經(jīng)過了公示備案，卻沒想到施工階段遇到了麻煩。
根據(jù)施工方案，需在該單元門口的公共綠地挖基坑。施工活動招致相鄰樓棟及同樓棟相鄰單元的業(yè)主不滿，部分業(yè)主以增設(shè)電梯未取得小區(qū)全部業(yè)主同意、占用公共綠地等理由，隨意進入施工工地阻撓施工，致使案涉電梯增設(shè)工程停工。當?shù)鼐游瘯团沙鏊{(diào)解無果，加裝電梯單元業(yè)主提起訴訟，要求停止阻攔、妨礙電梯正常施工并賠償相應(yīng)損失。
“既有住宅增設(shè)電梯政策是落實無障礙環(huán)境建設(shè)法的重要措施，是保障殘疾人、老年人權(quán)益的重要抓手。”審理法院認為，公共綠地雖屬全體業(yè)主共有，但當既有住宅有必要加裝電梯時，在占地位置、面積合理情況下，不會導(dǎo)致他人采光、通行、安全等方面受到明顯不利影響，相關(guān)業(yè)主負有適度容忍義務(wù)，應(yīng)秉持有利生產(chǎn)、方便生活的原則，給予電梯加裝活動一定便利。法院判決，阻撓施工的業(yè)主停止對增設(shè)電梯施工活動的阻撓和妨礙。
“典型案例從不同角度闡釋了老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯的規(guī)則，既是裁判和執(zhí)法規(guī)則，也是行為規(guī)范，為小區(qū)業(yè)主提供了行為指引。”陳宜芳說。
鐘某是廣東廣州市海珠區(qū)某住宅樓某單元低樓層業(yè)主，因加裝電梯未與高樓層業(yè)主協(xié)商好補償方案，進入施工場所阻撓、破壞電梯施工，導(dǎo)致長期未能正式開工，施工公司提起訴訟，請求賠償損失。
“在此前生效判決已判令鐘某不得對住宅樓電梯施工進行阻撓和破壞的情況下，鐘某仍故意在施工現(xiàn)場出入，其行為已影響施工，構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔侵權(quán)責任。”廣州中院判決，鐘某不得對案涉住宅樓電梯施工進行阻撓和破壞，并賠償施工公司3600元損失。
“業(yè)主應(yīng)當合理行使自己的異議權(quán)。”最高人民法院提示，對于依法加裝電梯行為，同一單元上下樓層業(yè)主、同一棟樓相鄰單元業(yè)主、同一小區(qū)相鄰樓棟業(yè)主均應(yīng)當予以尊重和包容，不得違法阻撓施工。如果其他業(yè)主阻撓施工，申請加裝電梯的業(yè)主有權(quán)請求排除妨害；如果其他業(yè)主阻撓施工造成損失，施工單位等受害人有權(quán)請求賠償損失。
兼顧公平原則，共享使用權(quán)益
2017年底，江蘇南京市玄武區(qū)某小區(qū)某幢某單元計劃加裝電梯，為爭取更多業(yè)主同意，部分加裝電梯意愿強烈的業(yè)主以免費使用為條件，爭取其他業(yè)主簽字。雙方簽署協(xié)議約定，居住于4樓以上的5戶業(yè)主為出資方，承擔加裝電梯所有建設(shè)費用、后續(xù)維護保養(yǎng)費、電費，未出資建設(shè)的業(yè)主也可以使用電梯。電梯建成后，出資戶提出要憑卡使用電梯，未出資戶需交納保障金6萬元。趙某為3樓業(yè)主，因不愿交納保障金而無法使用電梯，便起訴到法院。
“雙方簽署了使用協(xié)議，應(yīng)當遵守誠實信用原則。”審理法院同時指出，部分業(yè)主承擔全部費用和安全保障義務(wù)確實有失公平，直接作出判決不僅不能化解雙方的矛盾，還會造成鄰里關(guān)系惡化。“出資方主要對于安全事故責任承擔存在顧慮。”法官耐心溝通，了解到雙方都有進行協(xié)商的意愿。
經(jīng)過組織調(diào)解，雙方重新達成新的電梯使用方案，約定兩年內(nèi)電梯運行維護開支由出資加裝電梯業(yè)主承擔，兩年后由所有住戶均攤，同時對于乘坐電梯中出現(xiàn)的安全事故、人身傷害責任進行了約定，“除追究電梯運保維修公司責任外，其余責任自負”，打消了出資方的顧慮，徹底解決了雙方的現(xiàn)有矛盾和潛在隱患。
幾年前，廣州市荔灣區(qū)某小區(qū)某棟9層住宅樓業(yè)主商議加裝電梯，44戶業(yè)主中有32戶業(yè)主同意。居住于3樓、年近八旬的業(yè)主郭某因有異議未參與出資。
電梯完工交付使用后，前期參與籌資的32戶業(yè)主通過刷卡形式使用電梯。之后，郭某提出希望在補交相應(yīng)集資款后使用電梯，但32戶業(yè)主卻表示反對，“前期有異議，導(dǎo)致加裝電梯工程延誤一年多，補交也不同意。”
無奈之下，郭某遂訴至法院，請求確認其在按前期加裝電梯籌資方案支付費用后，對新建電梯擁有與32戶業(yè)主同等的權(quán)利義務(wù)。
事前拒絕出資，但加裝后又補交費用，這種情形能否使用電梯，是否需其他業(yè)主同意？
“案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業(yè)主對電梯享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利，郭某使用該電梯并不屬于相關(guān)法律及司法解釋所規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，也不會導(dǎo)致其他業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，無須經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意。”廣州市荔灣區(qū)人民法院審理認為，考慮到案涉電梯是集資所建，依據(jù)公平原則，使用電梯應(yīng)以交納集資款為前提，判決郭某支付增設(shè)電梯集資款后可以使用。
然而，32戶業(yè)主抵觸情緒仍然存在，提出了上訴。“法院積極釋法說理，闡明郭某前期提出異議屬于正常表達意見范圍。同時釋明，如認為郭某阻礙電梯加裝的行為造成損失，可另案主張權(quán)利，但不能以此拒絕郭某補交集資款后使用電梯。”廣州中院承辦法官李煥介紹，法院駁回了上訴，維持原判。
“加裝電梯涉及的法理、情理錯綜復(fù)雜，鄰里之間應(yīng)多一分理解和包容，堅持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則開展協(xié)商。”陳宜芳說，下一步，人民法院將進一步加強裁判引領(lǐng)、開展多元調(diào)解，為促進社區(qū)和諧提供法治保障。
《 人民日報 》（ 2023年11月23日 19 版）
